Arq 460: Ejercicio 02 y 03

Introducción

En el presente ejercicio se pretende realizar un análisis critico respecto a la institución en donde realizo mi practica profesional como también indicar cual es la forma de trabajar y de que organismos depende. También se informara cual es la metodología de trabajo y cual es la función que desempeño dentro de ella.

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Análisis de la institución
El lugar en donde realizo mi práctica profesional es un departamento perteneciente a la Gerencia Técnica de Vivienda y Hábitat (vivienda social) de la I.Municipalidad de La Florida, el cual tiene por objetivo realizar tasaciones de viviendas sociales usadas para ver si califica para los subsidios correspondientes al fondo solidario. Este depende directamente de la Dirección de desarrollo comunitario y social (DIDECO ) que tiene como misión propender el mejoramiento de la calidad de vida de la población y especialmente de los sectores sociales más vulnerables.
El departamento se encuentra ubicado físicamente dentro de la I.Municipalidad de la Florida en calle Avda Vicuña Mackenna 7210.
En el siguiente organigrama se mostrara como funciona la gerencia técnica de vivienda y hábitat, de quien depende directamente y sus integrantes.

El lugar dentro del organigrama del cual dependo es del ítem 2 que corresponde al fondo solidario y como principal persona encargada de supervisar mi desempeño es el Arquitecto Sergio Castro el cual guiara el proceso de tasación y resolverá las dudas que se presenten.
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Metodología de trabajo

Somos tres alumnos en práctica que vamos el mismo día, nos organizamos en grupo para salir a tasar las casas que nos asignen ese día. En la Municipalidad nos entregan todos los elementos necesarios como: cámara fotográfica, huincha y unas fichas tipo las cuales deben ser llenadas con la información que se obtendrá por medio de las visitas al lugar de destino, también contamos con un chofer el cual tiene como cargo llevarnos a las direcciones de las casas asignadas.
Una vez que el postulante cumple con algunos requisitos como el porcentaje de la ficha CAS y la cuenta de ahorro, se visita la vivienda y (en este caso) se toman fotografías, medidas y se llena una plantilla base, copia de la que se diseñó.

La tasación es un sistema de identificación, clasificación y evaluación de un bien raíz, con el fin de formular un juicio fundamentado del valor económico de este. (Manual de tasaciones para el subsidio habitacional, Ministerio de vivienda y Urbanismo, agosto 1980.)

El informe técnico de la vivienda busca certificar que la propiedad está en condiciones de ser habitada y no presenta riesgo para sus moradores. (Guía práctica para la postulación de viviendas usadas al fondo solidario de vivienda SERVIU, Mónica Cea, Gerencia técnica de vivienda, Ilustre Municipalidad de La Florida, octubre 2004.)

Fichas diseñadas.
Se utiliza un ejemplo en el sector de Los Navíos, población donde se realizaron la mayoría de postulaciones, y que tras el análisis, puedo también describirla como “el peor de los casos” en cuanto a loteo y urbanización, por sus dimensiones de loteo y ancho pasaje, como por la colocación de los baños en el frente para gastar menos tubería, lo que genera oscuridad y humedad en los espacios cuando sus habitantes se amplían.

Viñeta.
Donde va el nombre del proyecto e institución, más datos generales de la propiedad y el postulante. Si bien puede parecer poco importante, se recibieron comentarios acerca de la buena diagramación y claridad de las fichas de La Florida, lo que no es menor tomando en cuenta que hablamos de un concurso, donde todo es evaluado.

Antecedentes.
Donde se colocan los datos del propietario, el postulante y la propiedad. Se incorpora un plano elaborado en Arcview para los casos dentro de La Florida o extraído de sitios de Internet en su defecto como Mapcity.com, Planos.cl o dmapas.cl. Se deben conseguir el valor de los avalúos fiscales por medio del ROL en el sitio de Impuestos Internos www.sii.cl

Valorización y firma.
Los valores son producto de los cálculos realizados a partir de lo explicado en el manual de tasaciones del SERVIU, más la apreciación personal de precios del suelo y desgaste de materiales. Se debe tener en cuenta que los precios del suelo suben en La Florida, pero que también las viviendas que postulan deben estar mas o menos cerca de las 350 UF como precio de mercado para ser aceptadas dentro de este subsidio. La planilla Excel diseñada incorpora los datos necesarios para el cálculo del valor de la propiedad.
Se diseñó una planilla para casas y otra para departamentos. El documento debe ir firmado por el profesional tutor responsable.

Sector.
Se colocan las características del entorno en cuanto a estado de conservación, calidad y locomoción.
Se ocupan los parámetros: Bueno, regular y malo, como dice en el manual de tasaciones.

Urbanización.
Se recogen los antecedentes referidos al estado y características de la urbanización.

Terreno.
Se ingresa los datos, dimensiones y forma del lote junto con observaciones acerca de su estado de conservación.

Imágenes del exterior.
Como clara referencia a los estados de la urbanización, terreno, y exterior de la vivienda.

Vivienda.
Se especifican los antecedentes de la vivienda, tipo, estructura, y programa.

Construcción.
Se da cuenta de la materialidad de los recintos. Se registra la calidad de la obra gruesa, instalaciones y terminaciones, así como los artefactos de importancia.

Imágenes del interior de la vivienda, los recintos y situaciones relevantes.
Deben ser representativas de la realidad de la vivienda. Previo a la entrega, son útiles para revisar la evaluación hecha en terreno.

Planimetría.
Se hace el levantamiento, se incluyen los planos de la vivienda al concurso, ya sea planta acotada con ejes y con el mobiliario, elevaciones, cortes, planta de superficie, etc.
Se usa el levantamiento para medir superficies y dimensiones relevantes y comprobar la regularización de algunas ampliaciones en las visitas a Direcciones de obras Municipales.

Ejemplo de Los Navíos.
En estas imágenes se puede ver la proporción del sitio (de 3x20 metros). Conocido como “el peor de los casos” pues tiene el baño en la fachada para ahorrar metros de cañerías, eso hace que al ampliarse, el interior queda como un lugar oscuro y húmedo, a menos que también se modifique interiormente, moviendo el baño como en la imagen.
Originalmente están compuestos por un Estar-Comedor-Cocina + Baño en el primer piso y Dos Dormitorios en el segundo.

Ejemplo de Los Quillayes.
Aquel sector tiene los llamados bloques tipo “C”, lo que genera problemas en el control, seguridad y mantenimiento de los espacios públicos.
Es perjudicial la situación de quien vive en el tercer piso, pues no hay ascensor obviamente, y además tienen más problemas térmicos y de filtraciones de aguas lluvias.
Originalmente se componen de un Estar-Comedor + Cocina + 1 baño y 1 dormitorio. Con subdivisiones posteriores se puede llegar a 3 piezas sacrificando el estar por ejemplo.
Evaluación y avalúo de la propiedad.

Tasación.
Se diseñaron dos planillas diferentes ya sea para departamentos o casas.
En la planilla de casas se avalúa el terreno de manera independiente.
En la de departamentos el terreno se ingresa en el precio de construcción, asignándole un valor que corresponde a aproximadamente el 30% aprox. del valor del departamento.

Para tasar el terreno:
Se consideran sus dimensiones y se otorga un valor por m2. Allí depende todo de uno como profesional a cargo:
Aplicando el enfoque de valor de mercado; viendo cual es el promedio de precio de suelos a la venta en las cercanías de la zona y promedios por sector publicados en Propiedades de El Mercurio se llegó a asignar precios a los terrenos.
Nuevamente, poniendo énfasis en que era importante -o al menos una referencia- que el precio para subsidio era de 5 millones aproximadamente. De todas maneras, se toman en cuenta las características del barrio; servicios y terreno para la tasación.

Para tasar la vivienda se evalúan tres aspectos:
Estructura. (el ICE, por el factor escogido de la calidad de construcción da el “costo base”)
El manual reconoce 6 tipos de estructuras:
Precio, según avalúo fiscal de terrenos.
Fuente imagen base: Plan de desarrollo Comunal Comuna de La Florida, capítulo 5, diagnóstico área de desarrollo comunal, Ilustre Municipalidad de La Florida, enero 2002. Pag.46.

Hormigón Armado.
Albañilería.
Madera.
Estructura metálica.
Adobe
Paquetes prefabricados.

Terminaciones, artefactos e instalaciones. (son el coeficiente adicional que se suma en el “valor de reposición”).
Se establecen recargos por estos, mientras mejores, va aumentando el valor de la casa.
Antigüedad. (Da la depreciación para el valor actual en estos casos).
La vivienda es sometida a un factor de depreciación de acuerdo con el Manual. Éste se aplica después de ser tasada.

Informe Técnico u Hoja de Resumen
Tiene las mismas características de la ficha de tasación, pero esta destinado a certificar el estado de la construcción de la vivienda.
Viñeta.

Viñeta.

Antecedentes.
Los datos específicos de la vivienda que no hayan sido puestos en la tasación, se deben buscar en la dirección de obras.

Urbanización.
Es bueno que se haga alusión a conectividad, acceso a bomberos, hospitales, áreas verdes, educación, etc.
Características.

Estado de conservación.

Comentarios.
Se hace una observación general, apuntando si existe algún aspecto que destacar, o que pudiera afectar la aprobación de la vivienda en el concurso.
Conclusiones.
Recomendaciones para mejorar alguna parte, o algún antecedente relevante de la vivienda.